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抄底美国只是传说

发布时间:2021-01-21 13:51:33 阅读: 来源:婴儿枕厂家

抄底美国 只是传说?

随着金融危机的寒冬逐渐的过去,海外房地产市场也随之逐步复苏,越来越多的人开始关注海外房地产市场的变化。在美国,房价在金融危机之后大幅缩水,我们常常能看到以下的广告:“给钱就卖,一美元一套房,抄底美国楼市。”那么,在美国买房子真的就那么合算,那么便宜吗?抄底美国楼市到底是传说,还是噱头?央视财经频道主持人沈竹和著名财经评论员霍德明、刘戈共同评论。  美国房价连涨21个月,有投资客大手笔抄底,究竟谁在分享美国地产复苏盛宴?掘金美国房市,隐藏风险会有哪些?  全美房地产经纪人协会公布的报告显示,从2012年3月到2013年3月,中国人在美国购房的总价值达到123亿美元,成为仅次于加拿大的第二大国际买家。  记者:中国买家真的会给美国房地产市场带来实质性变化吗?  史密斯(美国国家房产经纪人联合会常务董事):是的,11%的国际销售量都是来自中国买家,特别是在高端市场,当然整个市场的国际销售量只有2%到3%,但中国就占了11%,而且这个数字还在不停增长,所以他们是很有价值的客户,我们欢迎他们来投资。  王晓兰(中美企业峰会圣地亚哥分会会长):大家都往洛杉矶,往拉斯维加斯去,现在洛杉矶已经价钱已经就是炒的很高了,现在已经他们开始要想来圣地亚哥了。圣地亚哥现在房价的话,就是今年跟去年比起来,它大概上升15%到20%了。  除了住宅项目,中国公司也开始出手美国写字楼项目。2013年5月,SOHO中国首席执行官张欣牵头的财团,以7亿美元购入纽约地标写字楼通用汽车大厦40%的股权,10月,复星公司以7.25亿美元的价格将第一大通曼哈顿广场收入囊中。  刘戈:对于已经接受高房价的中国人来说纽约的房子真的不算贵  (《央视财经评论》评论员)  其实我觉得也就是那么一说,两三年前大家都说要抄底,觉得美国的房价跌下来了以后,它就有了投资价值。现在虽然回升,但是北京,上海的房子涨的更厉害,就拿纽约的房子来比。以前我们觉得纽约高不可攀,现在一看其实跟北京差不多。同样的公寓,差不多的位置,比如说在美国纽约曼哈顿所谓的上东区,就在中央公园旁边,很好的地理位置,平均下来中档公寓六七万人民币一平米,在北京很多好的地方已经远远高出这个价格了。对于已经接受了北京,上海的高房价的中国人来说,这房子真的不算贵。所以这个时候,有孩子也好,没孩子也好,都可以买一套放在那。  包括像复星,他们在华尔街附近买60层的大楼,按平米算,比上海的房价要低得多。以前对自己来说是一个高不可攀的地方,现在可以在这里拥有地产,那我为什么不买呢?  霍德明:纽约、旧金山、洛杉矶及华盛顿等城市具投资价值  (《央视财经评论》评论员)  如果2009年、2010年买的房子那肯定是抄到底了,但是它还没有升到2006年,2007年的高峰。我暑假在美国待了三个月,现在的楼市,好的地方大概达到了原来的90%,如果不好的地方大概是70%,80%。当然纽约特别不一样,纽约是个全世界都来移民的地方,中国现在很多也是为2岁的孩子来买学区房,更何况美国是12年的免费义务教育,你只要在纽约市上学,将来哥伦比亚,或者纽约大学,甚至旁边的哈佛都是可以考虑的。你现在如果有一百万美元,在纽约市可以买到最多一千平尺的房子,按咱们的算法就一百平米,你放15年,现在纽约市的房子如果是说一千块钱的话,15年以后肯定是两千到三千块钱,而且一方面你的孩子又上学了。  因为我是外国人,所以看美国还是基本上还是看外国人聚集的地方,越有新的资金进去的地方,那才真正有活力的地方。纽约肯定是的,旧金山也是,洛杉矶也是,相对讲起来,西雅图、波士顿就稍微少一点,但是这些城市还是比亚利桑、俄亥俄要有利。以我们这种所谓的新资金的概念进去,纽约、旧金山、洛杉矶,包括华盛顿这些地方还是值得投资的,因为它源源不断有新的资金进去,而新的资金进去,就是为商业,再不然就是为科技业,或者是为将来的孩子投资用,但是投资一定是要找好的大学,不会到荒郊野外地方去。  刘戈:美国没有新移民的城市房价还是比金融危机之前低  (《央视财经评论》评论员)  移民有一个特点,他一定要会攒堆住,也就是中国人移民一定要找中国移民的地方,到纽约就要住到法拉盛,那么到了美国,有很多都是到洛杉矶周边的一些地方,那么印度的,包括其它地方的移民都是找自己的地方,这些地方实际上就有一定的刚性,本来这个地方可能就是几万人口的一个城市,那来几百个人就会对这个地方的房价产生一个非常大的影响。因为它的新房子很少,基本上都是存量的房子,卖家也没多少,只要来几百个、几千个人,这个地方房价就突然一下起来了,反倒是美国没有新移民的地方,房价都非常的低。我今年秋天去芝加哥,旁边新竣工的那些房子非常漂亮,而且你还可以根据自己的意愿再进行一些重新的设计,那房子都是三四百平米的房子,就是二三十万美元,都是本地人在消化本地的房子,所以说房价比金融危机之前还是要低。  我们的房子这么长时间一直是持续上涨的状态,美国的房子实际上从上世纪50年代开始,基本上就是波浪型的,涨涨跌跌,所以可能这十年就涨下去,下一个十年又跌的很厉害。总体来说,他是不是一直上涨,这是存疑的。拿资金回报率来讲,我举一个例子,纽约上东区一套一室一厅的公寓,大概70平米,应该是四百万左右,平均下来是六万人民币,如果他租出去可以租两千美元左右,就是一万多块人民币,看起来比北京的回报率要高一些。但是它还有两项费用,一个是物业费,有一千美元左右,另外一个,就是所谓的地税有一千美元左右,这两项加起来以后,也基本上把租金的部分吃掉了,所以你如果仅仅是想做一个财务投资,在曼哈顿买房子也是不划算的。所以很多留学生到了那个地方,经过仔细的测算最后还是觉得租房子核算。给2岁孩子买房子的,那是属于富翁、土豪,那有钱他就买了。  霍德明:美国同样有学区房概念学区房极具投资价值  (《央视财经评论》评论员)  在美国的持有成本一般来讲有房地产税,一般大概1%作为一个标准,有些城市会比这个低,0.8%,0.7%,但是有些城市会高到将近2%,尤其是在东部,波士顿、纽约这块地方。再加上其它还要修修换换,2%到3%的持有成本,如果你租金能够收到5%,6%的话,扣掉3%,也只有3%的净收入了。当然,如果你要是找到非常好的,现在价位非常低的,当然投资性非常好,再不然如果要长期持有,比如说为孩子上学买房,那你就一方面要考虑到持有成本,以及还有你孩子本身是不是真的能够上哥伦比亚。  其实80年代我在美国居住,到90年代的时候,那段时间正好是美国房地产往下走的时候,我在波士顿1986年买的房子,当初13万买的,1993年,1994年脱手的时候只卖了8万块钱,可是1996年如果我不脱手的话,那个同样的房子20万,今天我上网去查我原来那个房子,40万。  如果是学区房的话,那我倒觉得还是可以考虑投资,买了房子以后出租,回报率有时候到8%,像亚特兰大,在去年暑假时候有朋友就找我去,保证8%以上,就是扣掉其它的费用。我非常动心,但是由于亚特兰大太远了,万一要修房子,包括要跟律师签个什么东西的话还是很麻烦,所以我就没有买。但是亚特兰大在美国不算是涨的很厉害的地方,因为它还属于底部,而且学校旁边又很好。像这种学区房的概念,我觉得在美国是绝对适用的,而且你要是买了,还是比租要好,但是如果说不是这种特别的学区,或者纯粹自己想要住的话,那我觉得租还是比较划算一点。  霍德明:就算QE在今年退出美国的房价还是会继续上涨  (《央视财经评论》评论员)  我觉得QE政策的预期在变,而且大家早就知道它要变了,以前我们讲QE3要退出了,好像造成房价要大跌,但是过去这两个月来完全没有这么一回事。所以我的结论是,QE在今年退出,对美国房价是一点影响都没有,而且相对讲起来,由于人们预期房价还会继续再涨,至少超过2008年、2007年那时候的最高点,疯了,其实指日可待了,20%再涨15%到20%这么一个预期在未来两年里面,可能还会吸引。在目前一段时间里,更多的亚洲,或者中东地区,印度的人到所谓美国这种移民居住的地方去,但是如果你不是到移民居住地方去的话,我觉得还是少去,因为我看过的很多城市,包括伊利诺伊、底特律这些城市还是少碰。  刘戈:大部分中国人在美国买房子就是有需求跟美国楼市涨跌无关  (《央视财经评论》评论员)  其实,大部分中国人去美国买房子,跟美国的房地产市场涨涨跌跌没关系,他就是有需求了。一方面,美国的房子对于很多中国人来说,它的价格已经不是高不可及了。另外,现在孩子在美国留学的很多,很多人也在美国有生意,所以既然现在北京,上海的房子已经这么贵,那我为什么不把下一套买房子投资的钱,让我在美国有一个窝,我出租也好,孩子以后工作也好,就是做一个投资,所以他反倒不受美国房地产涨涨跌跌的影响,就是因为实力强,土豪,有钱,所以这房子必买不可,而且有需求。  经济发展到一定程度了以后,资本向外溢出的这种冲动是自然而然的,每一个国家都经历过这样一个过程,包括欧洲的国家,包括日本,包括东南亚,包括我们现在,总量上来说其实真的是不多,但是现在的速度非常快。去年的时候我到美国去开一些会议,开的是学术性的会议,结果在中间不断有中介,有经纪人在大会上发言,最后这个会议都变成了卖房子的会了。新的经济体一旦增长起来以后,它的这种需求就会像爆炸式的增长,美国的经纪人熟悉这一套,所以专门要把房子卖给你,所以这个时候广告多了,接触多了,你就觉得大家都在美国买房子,但是总量上来说没那么多。

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